Trouble de voisinage : quels recours pour un propriétaire ou un occupant ?

Un bruit qui traverse le mur, une odeur venue du voisin, une haie qui bouche la vue : quand la gêne dure, elle pèse chaque jour.

Faut-il agir, et contre qui, quand on est propriétaire, locataire ou occupant ? Cet article vous explique ce qu’est un trouble anormal, qui peut agir, et les recours à suivre, de l’amiable au juge.

Qu’est-ce qu’un trouble de voisinage anormal ?

Depuis le 17 avril 2024, l’article 1253 du Code civil rend responsable de plein droit celui dont le trouble dépasse les gênes normales du voisinage. Pour un litige qui dure, consultez un avocat droit immobilier Paris.

Pas besoin de prouver une faute. Il faut seulement que le trouble soit anormal, c’est-à-dire plus lourd que ce qu’on supporte entre voisins.

Un trouble peut être un bruit, une odeur ou une vue bouchée. Le juge regarde l’intensité, la durée et le quartier.

Une activité déjà en place avant l’achat ou l’arrivée peut être opposée, si elle est légale et n’a pas aggravé la gêne.

Qui peut agir et contre qui ?

Le propriétaire

Si vous êtes propriétaire et subissez un trouble, vous pouvez agir contre la personne à l’origine du dommage.

Si votre locataire cause des nuisances et que vous ne réagissez pas, vous en répondez. Si elles durent, le juge peut prononcer la résiliation du bail, qui peut mener à l’expulsion. C’est le juge du lieu de l’immeuble qui décide.

Le locataire

Si vous êtes locataire et qu’un voisin vous gêne, demandez-lui d’abord de faire cesser le trouble, par écrit de préférence pour garder une trace. Pour un voisin qui joue au ballon contre votre mur, voyez la marche à suivre.

Si l’auteur du trouble est lui-même locataire, écrivez aussi au propriétaire de son logement. Demandez-lui de prendre les mesures utiles.

L’occupant

Le trouble peut aussi venir de quelqu’un qui n’est ni propriétaire ni locataire. Dans ce cas, la responsabilité pèse aussi sur l’occupant sans titre, c’est-à-dire celui qui occupe un logement sans droit ni accord du propriétaire.

Elle touche aussi le titulaire d’un titre qui autorise à occuper ou exploiter un terrain, le maître d’ouvrage et la personne qui exerce ses pouvoirs. Si le trouble vient de l’un d’eux, visez-le d’abord.

Quelles démarches suivre, de la discussion au tribunal ?

Parlez à l’occupant du logement d’où vient le bruit et dites-lui la gêne. S’il ne change rien, écrivez-lui : l’origine du bruit, la gêne au quotidien et la demande de faire cesser.

Si le trouble dure, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception qui le met en demeure de cesser. Si l’auteur est locataire, écrivez aussi à son propriétaire.

Avant d’agir en justice, prouvez une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative :

• Conciliateur de justice gratuit : saisissez-le en mairie, en Point-justice ou en Maison de justice.
• Litige de 10 000 € ou moins : la chambre de proximité, sans avocat obligatoire.
• Litige plus élevé ou montant indéterminé : le tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire.
• Danger immédiat : le juge des référés, en prouvant l’urgence.

Quelles preuves réunir avant d’agir ?

Devant le juge, il faut prouver deux choses. Le trouble existe, et il dépasse les gênes normales entre voisins.

Montrer la gêne ne suffit pas. Si vous ne prouvez pas qu’elle sort de l’ordinaire, votre demande peut être rejetée. Notez donc la fréquence et la durée des faits.

Pour prouver le trouble, rassemblez ces pièces, et recueillez-les loyalement, sans filmer le voisin à son insu dans son domicile :

• Les courriers échangés avec le voisin ou le bailleur.
• Le constat d’un commissaire de justice, avec ses photos et ses mesures de bruit.
• Un journal daté, avec l’heure et la durée de chaque fait.

Quels délais pour agir contre un trouble de voisinage ?

L’action pour trouble anormal de voisinage se prescrit par cinq ans. Ce délai commence à la première manifestation du trouble.

Sa répétition, à elle seule, ne fait pas courir un nouveau délai : un trouble qui dure ne remet donc pas le compteur à zéro.

Notez la date de la première fois où le trouble s’est produit. C’est elle qui lance le délai, pas la dernière fois. Répéter les nuisances ne fait pas repartir le compte, même si elles continuent pendant vos démarches amiables.

Si la gêne vient d’une piscine voisine, voyez les règles de recul des piscines près d’une limite de propriété.

Combien coûte une action pour trouble de voisinage ?

La conciliation par un conciliateur de justice est gratuite. C’est donc la voie à tenter en premier.

Les autres voies coûtent davantage. Un courrier recommandé se paie au prix de l’envoi, alors qu’un commissaire de justice ou un avocat facture ses honoraires : demandez le montant avant de vous engager.

Voici ce que coûte chaque voie, du moins cher au plus contesté.

Critère	Conciliateur	Lettre recommandée	Commissaire de justice
Coût	Gratuit	Prix de l’envoi	Honoraires
Usage	Première tentative	Mise en demeure	Constat des faits

Bruit, odeurs, plantations : les cas particuliers

Bruit et tapage

Il n’existe pas d’horaire national où tout bruit serait permis ou interdit. Le tapage nocturne se situe entre 22 h et 7 h. Pour le bricolage ou le jardinage, des arrêtés locaux fixent parfois des horaires : renseignez-vous en mairie.

Si le bruit persiste, la police ou la gendarmerie peut constater les faits et verbaliser. L’amende peut aller jusqu’à 450 €. Payée dans les 45 jours, l’amende forfaitaire est de 68 € ; au-delà, elle passe à 180 €.

Odeurs

Pour une odeur, commencez par la discussion, puis passez à l’écrit :

• Parlez d’abord à la personne à l’origine de la nuisance.
• Si ça continue, écrivez-lui et gardez des preuves datées, comme des dates et des faits notés.
• Si le trouble persiste, essayez une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant de saisir le juge.

Plantations

Sans règle locale, respectez ces distances :

• Plus de 2 m de hauteur : à 2 m au moins de la limite séparative.
• 2 m ou moins : à 0,5 m au moins de la limite.
• Ombre gênante : une plantation bien placée peut quand même troubler le voisin. Proposez alors une taille régulière.
• Branches qui avancent : le propriétaire de l’arbre doit les couper, pas le voisin.

Un trouble anormal se reconnaît à sa durée et à son intensité, pas seulement à la gêne que vous ressentez. Il faut viser la personne qui le cause, et commencer par la conciliation.

Votre prochain pas : notez la date de la première manifestation du trouble et rassemblez vos preuves. Puis prenez contact avec le conciliateur de justice de votre mairie.

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Foire aux questions

Peut-on signaler un trouble de voisinage à la mairie ?

Oui, si le voisin ne respecte pas un arrêté municipal ou préfectoral sur le bruit. Dans ce cas, avertissez le maire par tout moyen : courrier, mail ou accueil de la mairie. Le maire peut alors agir pour le faire respecter.

Le bruit d’un chantier voisin peut-il être considéré comme un trouble anormal ?

Oui, si le bruit dépasse les inconvénients ordinaires du voisinage. Le juge regarde son intensité, sa durée, sa répétition et le contexte local. Un chantier tardif ou qui revient chaque soir a donc plus de chances d’être jugé anormal.

Que faire si le voisin fautif déménage avant la fin de la procédure ?

Si le voisin déménage avant la fin de la procédure, vous pouvez continuer. L’action en responsabilité vise la personne à l’origine du dommage, même si elle a déménagé.

Gardez vos preuves, et donnez au juge une adresse où l’auteur pourra recevoir les actes.